Что такое недействительная сделка

Недействительная сделка — это сделка, которая не несёт юридических последствий. Всё, о чём сказано в договоре, не имеет силы. Чаще всего суд признаёт сделку недействительной, если она совершена с нарушением закона.

Если суд признает сделку недействительной, все изменения должны откатиться до момента подписания договора. Например, если недействительной признана сделка купли-продажи квартиры, продавец должен получить назад квартиру, а покупатель — деньги.

Недействительной может быть признана и любая другая сделка с жильём — например, по аренде квартиры или дарению недвижимости.

Узнавайте первыми
 о снижении цен

Найти квартиру

Виды недействительных сделок: оспоримые и ничтожные

Недействительные сделки, согласно статье 166 Гражданского кодекса РФ, бывают оспоримыми и ничтожными.

Оспоримая сделка — это сделка, которую суд может признать недействительной, а может и не признать. Словом, здесь есть о чём спорить — отсюда и её название. Каждая из сторон предлагает в суде свои аргументы и доказательства.

Оспоримая сделка считается заключённой и действует, пока одна из сторон не подаст в суд и не потребует признать её недействительной.

Ничтожная сделка — это сделка, которая противоречит закону и заключать которую нельзя. Она недействительна с момента её заключения. Спорить здесь не о чем: суд может только подтвердить этот факт и вынести решение о последствиях.

Когда суд признаёт сделку недействительной:

— если сделка нарушает закон;

— если одна из сторон — недееспособный человек;

— если сделку совершил несовершеннолетний;

— если для совершения сделки нужно согласие третьего лица, а оно не было получено;

— сделка в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено;

— когда одна из сторон не понимала значение своих действий;

— сделка была совершена под влиянием заблуждения, обмана или угрозы;

— сделка мнимая или притворная.

Мнимая или притворная сделка: что это значит

Мнимая сделка — это та, которую совершили только для вида. В народе такие сделки называют фиктивными: фиктивный брак, фиктивная продажа.

Например, человек хочет избавиться от имущества и продаёт квартиру брату. По документам собственность теперь не его, но он продолжает жить в этой квартире и никаких денег за продажу не получал.

Притворная сделка — та, которую совершают с целью прикрыть другую сделку. Например, племянник отдаёт дяде 3 млн рублей, а тот оформляет дарственную на квартиру. Дарение в этом случае — притворная сделка, потому что оно должно быть безвозмездно. В этом случае дарение фактически прикрывает сделку купли-продажи.

Обе сделки, и мнимая, и притворная, по закону ничтожны.

Примеры недействительных сделок

Приведём примеры самых распространённых на рынке жилья сделок, которые признаются недействительными.

Нет согласия третьего лица

Отец решил подарить квартиру дочери. Квартиру он купил во втором браке, но нотариально заверенного согласия жены не получил. Суд может признать дарение недействительным по иску жены отца: её согласие нужно было получить обязательно.

Сделки без заверенного согласия супруга оспариваются по статье 173.1 Гражданского кодекса РФ. По закону покупатель может полагаться на данные ЕГРН: если продавец указан там единственным владельцем, то покупатель добросовестный, а сделка действительна, объясняет Андрей Саунин, адвокат, руководитель Saunin Law Practice.

Продавец был недееспособным

Покупатель приобрёл квартиру, постеснявшись попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Когда он переехал и сделал ремонт, его вызвали в суд дети продавца. Оказалось, что он уже много лет состоит на учёте в ПНД и не является дееспособным участником сделки. Покупатель лишился квартиры.

Бывают случаи, когда покупатель остаётся без квартиры, даже если проверил дееспособность продавца. Происходит это, когда недееспособным оказывается предыдущий продавец квартиры. Поэтому будьте особенно внимательны, покупая жильё, которое недавно находится в собственности продавца.

Доверенность не заверена нотариусом

Суд может признать сделку недействительной, если она заключена по доверенности, которая не заверена у нотариуса. 

Продавец не осознавал последствий сделки

Нередки случаи, когда мошенники обманывают людей, особенно пожилых или одиноких, которых некому защитить. В итоге человек продаёт дачу или квартиру, иногда даже ту, в которой живёт, и оказывается без денег и жилья. Такие сделки, когда продавец не осознавал всех последствий, суд признаёт недействительными.

Срок давности для признания сделки недействительной

У сторон есть время от 1 до 10 лет — в зависимости от обстоятельств, чтобы подать иск в суд и признать сделку недействительной.

1 год — если речь идёт об оспоримой сделке. Срок отсчитывается со дня, когда истец узнал о причине, по которой сделку можно признать недействительной.

3 года — если речь идёт о ничтожной сделке. Срок отсчитывается со дня, когда началось её исполнение.

10 лет — если в суд подаёт третье лицо, которое не участвовало в сделке. Срок начинает отсчитываться со дня, когда истец узнал о начале исполнения сделки.

Как признать сделку недействительной

Если сделка недействительна, нужно обратиться в суд. Если она оспоримая, то подать иск может любая из сторон или третье лицо — кредитор и т. п.

Если сделка ничтожная, суд констатирует, что она недействительна, и постановит вернуть всё в ту точку, когда она ещё не была совершена.

Что делать, если суд признал сделку недействительной

Если суд признал сделку недействительной, каждая из сторон обязана вернуть другой всё полученное по договору. В случае сделки купли-продажи недвижимости продавец должен получить назад свою квартиру, а покупатель — деньги, которые он за неё заплатил.

Но вернуться на исходные позиции получается не всегда.

— Если покупатель успел сделать ремонт в новой квартире, он может потребовать вернуть его стоимость. Хорошо, если у него останутся чеки, подтверждающие цену ремонта.

— Если цена недвижимости выросла за время, прошедшее с подписания договора, продавец всё равно возвращает покупателю только ту сумму, которая указана в договоре. Если в договоре цена занижена, покупатель получит только эту часть денег.

— Если продавец уже потратил все деньги и отдавать ему нечего, покупателя ждут долгие судебные разбирательства: есть большой риск остаться и без квартиры, и без денег. 

Суд выдаст ему исполнительный лист, который не может быть исполнен, ведь у продавца нет денег. Либо покупателя включат в реестр требований кредиторов продавца, что тоже вряд ли поможет вернуть деньги. Полагаться в этом случае на суд не стоит, говорит Андрей Саунин. Лучше минимизировать риски ещё на стадии заключения договора.

Какие документы проверить перед покупкой вторичного жилья

Читать

Как минимизировать риск недействительной сделки: советы покупателю

— Проверьте документы продавца. Убедитесь, что правоустанавливающие документы на квартиру в порядке. Продавец должен быть собственником жилья, а на квартире не должно быть обременений и арестов.

— Обратитесь за помощью к опытному юристу или в надёжное агентство недвижимости. Они помогут выявить возможные риски и неточности в документах.

— Проверьте историю объекта. Кто и в какой период владел квартирой, кто владеет сейчас, купили ли её при участии маткапитала или ипотеки, кто в ней зарегистрирован. Убедитесь, что у предыдущих владельцев не было споров и претензий, связанных с этой квартирой.

— Составьте договор купли-продажи с юридической поддержкой. Пропишите в нём права и обязанности сторон, а также процедуру разрешения споров.

— При необходимости оформите титульное страхование. Это дополнительная гарантия: даже если суд признает сделку недействительной, вам вернут деньги.

Страховка от потери квартиры:

как устроено титульное страхование

Читать

Главное

— Если суд признал сделку с недвижимостью недействительной, каждая из сторон должна получить назад то, что принадлежало ей до сделки. В случае купли-продажи продавец получает назад квартиру, а покупатель — деньги.

— Недействительные сделки могут быть оспоримыми и ничтожными. Оспоримые — повод для судебных разбирательств. Ничтожные недействительны с момента заключения.

— Срок давности по признанию сделки недействительной — от 1 до 10 лет, в зависимости от типа сделки.

— Чтобы признать сделку недействительной и получить назад квартиру или деньги, надо обратиться в суд.

— Чтобы не пришлось возвращать продавцу квартиру из-за недействительности сделки, нужно покупать жильё с надёжным риелтором или юристом, тщательно проверять документы и историю объекта, грамотно составить договор купли-продажи и оформить титульное страхование. Участвуя в сделках, проверяйте актуальность сведений о собственниках в ЕГРН и проводите расчёты безналичным способом.