По данным Союза садоводов России, в деревнях и СНТ по всей стране заброшено до 30% земель. При этом с 1 марта 2025 года вступает в силу закон, который позволит государству изымать заброшенные участки у собственников. 

В связи с этим некоторые владельцы неиспользуемой земли уже задумались о её продаже, чтобы не платить штрафы и не лишиться её в принудительном порядке. Покупатели обычно не заставляют себя ждать, ведь приобрести такой участок можно дешевле, чем ухоженный. 

Но о новом законе знают далеко не все собственники заросших бурьяном участков. Более того, не все догадываются, что у них вообще есть такое имущество — а значит, нет и объявлений о продаже. Давайте разберёмся, с чего начать, если вы хотите купить такой участок.

Какой участок считается заброшенным 

Заброшенным, или неиспользуемым, по российским законам признаётся участок, за которым никто не ухаживает. Критерии, по которым это будут определять, перечислены в проекте постановления правительства «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населённых пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков». 

Проблемы у владельцев будут, если на участке:

• нет фундамента и/или построек;

• постройки есть, но не используются и разрушаются;

• захламлено более чем 50% площади; 

• более чем 50% земли заросло сорняками высотой более метра. 

О неиспользовании садового участка также может говорить то, что там не выращивают овощи, фрукты, ягоды, а о запущенности приусадебных участков — отсутствие птицы или скота. 

Откуда берутся заброшенные участки

Заброшенные участки можно найти где угодно: в населённых пунктах — деревнях или городах,— в СНТ и даже в новых коттеджных посёлках. Причин, по которым собственники не пользуются землёй, множество. 

Например:

1. Вовремя не оформили документы. В советское время госучреждения выдавали своим сотрудникам участки, приватизация которых стала возможна только в 90-х. Правом на это воспользовались не все. Учитывая, что прошло много лет, часть таких дачников уже умерла, а их родственники так и не вступили в наследство. Технически такая возможность есть, но не всем это нужно. 

2. Дачники не воспользовались программой дачной амнистии и не собираются.

3. Бывшие собственники умерли, а наследников у них не осталось — в таких случаях недвижимость отходит государству.

4. Собственник купил и оформил участок, но на строительство дома денег не хватило.

5. Инвестор купил участок в надежде заработать, но его ожидания не оправдались. В итоге перепродавать невыгодно, строиться планов не было, содержать — дорого и бессмысленно.

Таким образом, собственники некоторых заброшенных земель известны — их данные есть в ГЕРН, их знают соседи. Это могут быть не только люди, но и юридические лица: правления СНТ, районные администрации. Другие же участки не только пустуют, но и принадлежат неизвестным физлицам. 

В таблице ниже мы описали три основных сценария, с чего начать поиски — в зависимости от того, где находится заброшенный участок и есть ли у него собственник.

Место и ситуация	Садовое или дачное товарищество, о собственнике ничего не известно	Деревня, земли поселений, о собственнике ничего не известно, документы утеряны	Назначение земель — любое, но участок находится в посёлке, который появился в 90-х и позже. Собственник точно есть, но непонятно, где его искать
Где искать собственника и как узнать, есть ли он вообще	Обратиться к председателю. Если у него нет информации, запросить в Росреестре выписку из ЕГРН. Данных владельца там не будет, но станет ясно, есть ли он	Искать бумаги в архивах и в администрации района. Обратиться в Росреестр: если кто-то вступал в право собственности в 90-е, там будет информация об этом	В Росреестре или в архивах областной регистрационной палаты или Земельного комитета

Способы приобретения заброшенной земли

Если вам приглянулся один из таких участков, есть несколько способов приобрести его и оформить право собственности.

1. Напрямую у собственника

Самый простой вариант — если собственник есть, документы в порядке, а сам хозяин не возражает против продажи. В этом случае вы заключаете стандартный договор купли-продажи. 

Если на участке есть постройки и инженерные коммуникации, обязательно проверьте долги продавца за ЖКУ — не исключено, что он накопил их на внушительную сумму. Если это так, решите, кто будет выплачивать эти долги, и пропишите это в договоре. 

Также вероятно, что заброшенный участок отключён от электричества. Выясните, что нужно сделать, чтобы подключить его обратно.

2. Через садовое товарищество

Если бесхозный участок — садовый, предоставлялся в пользование, а не в собственность, и не был приватизирован или унаследован, скорее всего, он находится на балансе СНТ.   

В этом случае алгоритм таков:

1. Вы находите заброшенный участок в СНТ.

2. Обращаетесь в правление и заявляете о желании его приобрести.

3. На общем собрании члены СНТ коллективно решают, готовы ли они продать участок и за какую сумму. 

4. Если одобрение получено, совершается сделка, и вы становитесь новым собственником земли.

3. На государственных торгах

Если объект находится в населённом пункте и у него нет собственника — например, он умер, не оставив наследников — участок обычно возвращается в собственность государства, которое потом может продать его  через торги на аукционе. 

Будьте готовы, что на торгах у вас появится конкурент, который претендует на тот же участок. В этом случае итоговая цена сделки может оказаться ничуть не ниже рыночной, ведь вам придётся повышать ставки. 

Бывает, что подобные участки не попадают на торги, потому что не прошли процедуру межевания — то есть их границы не установлены и не зафиксированы в Росреестре. Само государство не всегда готово заниматься заброшенными участками — на это просто не хватает сотрудников и денег местных бюджетах. 

После этого нужно заявить администрации района о своих планах купить этот участок и та сможет выставить его на торги. Правда, есть нюанс: вы вложите много сил, потратитесь на кадастрового инженера, а на аукционе участок могут перекупить другие желающие — будет обидно, что ваши усилия пропали даром.

Повезёт, если других участников на аукционе не будет. В этом случае вы действительно просто выкупите участок за минимальную цену — в среднем, примерно на 20% дешевле рыночной.

4. По закону о приобретательской давности

Если кто-то, не являющийся собственником недвижимости, начал её эксплуатировать и открыто делал это в течение 15 лет, не получив возражений от прежних владельцев или их наследников, он может оформить право собственности на объект на основании приобретательской давности. 

Действовать в этом случае нужно через суд, где придётся доказать, что все эти годы вы действительно содержали участок и, возможно, дом: платили ЖКУ, возделывали землю и чинили то, что сломалось. 

Если суд согласится удовлетворить требование, то сперва придётся подождать ещё три года. Это срок исковой давности, по истечении которого наследники, если они вдруг объявятся, уже не смогут претендовать на участок. Получается, если идти таким путём, общий срок ожидания составит 18 лет.

Важное условие: оформить недвижимость в собственность по закону о приобретательской давности можно, только если в Росреестре нет информации о собственнике — то есть, тот, кто «подхватил» заброшенное имущество, при всём желании не смог бы установить его владельца.

Закон работает в отношении не только участков и домов, но даже офисов. 

О чём нужно помнить

Собираясь приобрести бесхозный участок, учитывайте несколько важных нюансов:

1. Внимательно отнеситесь к статусу земли и возможным обременениям. Не исключено, что существуют ограничения на использование участка из-за проложенного под ним кабеля или его близости к объекту культурного наследия. Возможно, именно это и стало причиной, по которой участок забросили.

2. Стоимость разбора завалов на участке может быть очень высокой. Если скосить траву можно за день и за 10 тыс. рублей, то разбор и вывоз разрушенного дома может длиться неделями и стоить до 2 млн рублей.

3. Тщательно проверяйте документы: проблем здесь может быть больше, чем при обычной сделке. Это и неполный комплект бумаг, и неучтённые наследники, и огромные долги за ЖКУ, и другие подвохи.

Резюмируем

1. Покупка заброшенного земельного участка — сложный, но возможный процесс. Найти такие участки можно в деревнях, СНТ и коттеджных посёлках, а их владельцев — через Росреестр (если это юрлица), архивы или местную администрацию. 

2. Покупка возможна через сделку с собственником, государственные торги или по закону о приобретательской давности. 

3. На практике связываться с заброшенными участками стоит лишь в том случае, если у них есть собственник, иначе это будет необоснованно долго, сложно и дорого. Вероятно, придётся проводить межевание, уговаривать администрацию выставить участок на торги, а потом бороться с конкурентами на аукционе, рискуя переплатить за лот, в который вы вложили столько сил. 

4. Обязательно проверьте, есть ли за прежним владельцем долги. Часто их накапливается на внушительную сумму. Обычно выплачивать эти долги должны собственники, но в этом случае их может и не быть. Между тем, большая задолженность может стать причиной отключения участка от коммуникаций, и решать эту проблему придётся вам.

5. Если собственник есть, и он признаёт долги, обязательно пропишите в договоре, кто и в какой срок будет их гасить. 

6. Учтите, что привести заброшенный участок в порядок может быть сложно. Покосом травы дело, скорее всего, не обойдётся: возможно, придётся корчевать при, выравнивать участок, сносить аварийные постройки. Всё это может стоить десятки и даже сотни тысяч рублей, а в случае с разбором дома даже миллионы.