Если покупатель "готов оплатить задолженность"- то это делается проще. Он не доплачивает вам за квартиру ровно на сумму долга и тогда долг ляжет на его плечи. Главное-тут правильно все организовать и подстраховаться.
Надо принимать аванс, а не задаток! Вот любят региональные риелторы напустить жути на клиента, хотя работа настоящего специалиста состоит в том, чтобы упростить, облегчить, разъяснить и убрать страхи.
Вот в авансовом соглашении и прописывайте- почему это и при каких условиях это не может состояться сделка...По мнению вашего риелтора, то если покупатель найдет себе что-то поинтереснее, чем ваша квартира, то есть по сути- передумает он, то вы должны вернуть ему двойную сумму? Странная логика...

Задаток возвращают в двойном размере, если продавец отказался выходить на сделку, а не еси покупатель передумал. Если покупатель передумал, то 100% задатка остаётся продавцу. С авансом ситуация другая - аванс возвращается в полном объёме вне ззависимости, от того, кто передумал.
Задаток - платное подвтерждение серьёзности намерений.
Аванс - возвращаемая бронь.

Сергей, не все сделки должны обязательно сопровождаться предварительными договорами (аванс, задаток, не важно). Бывает, когда мудрый специалист не тратит время на эти вещи и готовит основной договор купли-продажи, по которому можно всё определить и даже оплатить на сумму долга меньше, как один из вариантов, с коллегой полностью согласен. Бывают случаи, когда проще на начальном этапе поработать на честном слове, а на окончательном закрепить на бумаге и поставить точку. Возможно, что Ваша сделка претендует именно на такой подход и тут многое будет зависеть от профессиональной пригодности специалиста.