Сразу отметать

У вас же ипотека? При стечении обстоятельств банку это может не понравиться. Ни один уважающий себя оценщик такое не скроет. Даже по повышенному тарифу. Объединение кухни с лоджией не узаконить никак - нарушение внешних границ и внесение изменений в конструктивные элементы. Даже если сохранён подоконный блок. Можете даже не пытаться))) Объединение кухни с комнатной возможно, если плита электрическая, а стена не несущая. Нюансов гораздо больше - всё зависит от характера внесённых изменений.

Добрый день. Холодная площадь должна быть отделена от теплой. Узаконить в БТИ - нельзя. Если проем вынесен целиком, возможно согласовать установку съемных французских стеклопакетов и тем самым легализовать такую переделку. Если подоконный блок сохранен, возможно просто вставить стеклопакет. В любом случае Вам решать, нужна такая квартира или нет. С точки зрения регистрации перехода права, тут никаких проблем - нет. Удачи Вам.

ну и ещё зависит от того, как объеденили и что было сделано в объединении. Если просто вынесли окно и дверь, без переноса на балкон инженерных коммуникаций - это одно и легко восстанавливается даже на визуальном уровне. Со стенкой сложнее, т к масштабы разрушений и восстановлений необходимо по месту смотреть, стена, например, могла быть несущая, а плита газовая. Про риски покупки и "договорённости" уже сказали выше.

"Этот вариант сразу отметать или рабочий алгоритм?" - рабочесть алгоритма (договориться с оценщиком) зависит от региона. в крупных городах это уже бывает непросто, хотя в принципе достижимо.
вариант рабочий, но вы должны ясно понимать: 1) в дальнейшем продать эту квартиру без узаконивания вам не удастся. либо идти по такому же "рабочему алгоритму", подразумевающему ОЧЕНЬ существенный дисконт; 2) в случае обнаружения этой перепланировки контролирующими инстанциями (например, вы залили соседей и они решили получить с вас официальную компенсацию, вызвали ук или жилищник для составления акта), вам придется либо платить штраф, либо узаканивать, либо платить неофициальный бакшиш этим инстанциям. тоже радости немного, согласитесь.
ну и, разумеется, при покупке такого варианта продавец должен сделать очень приличную скидку...

Времена, когда можно было договориться с оценщиком уже давно в прошлом. Сегодня, никто не будет ради заказа оценки рисковать договоренностями с банком о сотрудничестве, тем более когда речь идет о переустройстве, которое в принципе не подлежит согласованию.

Спасибо всем. картина понятна

Договориться, конечно, можно. Но зачем покупателю этот «конструктор»!? На какие-то перепланировки можно закрыть глаза, но то, что вы описали - серьёзные изменения и если возникнет необходимость восстановить первоначальное состояние (узаконить присоединение лоджии, например, невозможно), то стоить это будет недёшево.

Здравствуйте. Купить такую квартиру, если она Вам подходит, возможно, но с пониманием того, что узаконить это не получится.