Добрый день.
Без нарушения закона и без риска возникновения проблем - сначала необходимо закрыть действующий кредит, выделить доли детям и потом уже думать о продаже.
Алгоритм продажи такой квартиры (после исполнения кредитных обязательств):
1. Снять обременение в ЕГРН.
2. Выделить доли через соответствующее соглашение.
3. Все это оформить документально и на основании этих документов внести информацию в ЕГРН об изменении количественного состава собственников и долей права.
4. Отчитаться в Пенсионный фонд об исполнении обязательства.
5. Обратиться в органы опеки по месту регистрации (прописки) детей и получить соответствующее распоряжение (разрешение) на продажу.
6. Купить альтернативный вариант с условием исполнения распоряжения органов опеки.

Выделение детских долей возможно до полного погашения кредита с согласия банка. Например сбер дает такую возможность при незначительных долях детей и большей части выплаченной ипотеке. Обращайтесь менеджеру по общим вопросам , если это сбер. Другие банки менее охотно идут на такой, но опять же при небольшой часьт долга это возможно.
Новая квартира покупается уже в долях, даже в ипотеку. Сбер такое позволяет, Но некаждая опека даст такое разрешение. Но если безвыходно , то через суд.

Здравствуйте. Коллеги исчерпывающе ответили. Не совершайте ошибок https://www.cian.ru/forum-rieltorov-doli-v-kvartire-305559/

Большое спасибо ответившим.

Добрый день, Виктор. Сначала самое важное - выделить детям доли, но это возможно будет сделать только после снятия обременения. Доли лучше выделить минимальные, пропорциональные сумме МК на каждого члена семьи. Следующий этап - получить разрешение органов опеки на покупку другой квартиры. Но здесь возможна сложность. Органы опеки неохотно идут на сделки с долями детей, если на покупку будет задействована ипотека. В некоторых случаях договориться удаётся. Тогда в покупаемой квартире, доли можно будет выделить детям, после погашения ипотеки. Либо третий вариант. После продажи первой квартиры, в которой будут выделены доли детям, получить разрешение органов опеки на продажу квартиры и зачисление денежных средств на счета детей. Этот вариант тоже не всегда проходит.