Добрый день!

К сожалению, идеального решения для вашей ситуации не существует. Причина в том, что это не одна сделка (обмен), а две, которые регистрируются в разных реестрах. Технически это так и нужно оформлять: два дкп, а расчеты - путем зачета встречных однородных требований.

Но все это возможно только, если есть полное доверие между сторонами. Потому, что если одна сделка окажется зарегистрирована, а вторая - нет, "разгребать" эту ситуацию придется через суд.

Начните с Италии, узнайте, каким образом там, в принципе, проходит процедура купли-продажи и существует ли вообще такие сделки, как мена, и есть ли такие понятия, как зачет встречных однородных требований. Это все российские позиции. Во многих странах расчет происходит только через счета нотариусов

Добрый день! Роман, я бы предложил составить понятный и прозрачный ДКП для всех сторон, в том числе для регистрирующего органа и всех структур, кто когда-либо будет иметь дело с данным документом основания, в том числе для налоговой (для заявки на имущественный вычет, для учёта вычета по расходам, если возникнет такая необходимость и для прочих дел), собственнику ещё жить с этим документом основания, продавать и так далее.
Оцениваете рыночные стоимости объектов, в российском варианте в рублях с пунктом: " в связи с вышеизложенным согласно ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации до полной оплаты согласованной сторонами настоящего Договора цены ЗУ с домом, объекты недвижимости признаются находящейся в залоге у ПРОДАВЦА для обеспечения исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своего обязательства по оплате согласованной выше цены земельного участка с домом". Такой пункт в договоре обяжет подписать Акт приёма-передачи объектов недвижимости. Далее летите в Италию, там делаете переход собственности в евровом эквиваленте, согласно их законодательству. На месте обмениваетесь расписками о получении денежных средств за проданные имущества (можно для каждой стороны на своём языке), далее прилетаете в РФ и снимаете наложенное обременение. Если в Италии ничего не получится, тогда обращаетесь в суд и возвращаете имущество обратно на основании нарушения основного пункта в договоре, о чём заранее необходимо также предусмотреть пункт 2 ст. 450 ГК РФ (отдельно выделить в обособленный пункт в том самом договоре купли-продажи).

Евгений, +100!!! В очередной раз убедилась, что у нас с Вами одинаково настроены мозги) -- читала вопрос и думала о зачете встречных однородных требований.
И у меня есть небольшое дополнение к Вашему комментарию: чтобы хоть как-то привязать одну сделку к другой, можно в российском договоре к/продажи указать, что расчет по сделке будет производен путем зачета встречных однородных требований, где долг покупателя за дом в РФ будет зачитываться в счет долга прдавца за приобретенный или приобретаемый им дом в Италии (и указать адрес).
В итальянском договоре, если это там можно, указать аналогичную фразу.
А в принципе можно и немного по-другому: указать, что расчет по сделке производится не денежными средствами, а взаимозачётом имущества, т.е. определеНным домом в Италии. Так даже проще, потому что с однородными требованиями надо будет еще исхитриться валюту и рубли приравнять. Ст. 410 ГК это позволяет. Но я так никогда не делала, поэтому этот вариант надо прорабатывать, прежде, чем делать.
И обязательно вписать в российский договор, что в случае не произведения расчетов по сделке, продавец имеет право требовать возврата ему объекта недвижимости.