Добрый день. Во-первых минимальный срок владения при приватизации, составляет 3 года, чтобы налог при продаже не возникал, пп.2 п.3 ст.217.1 НК РФ. Если доли продаются одновременно (т.е. объект продаётся целиком по одному договору), то облагаемую сумму налогом можно уменьшить на 1 000 000. Т.е. 12 млн. - 1 млн. = 11 млн. х 13 % = 1 430 000 руб. составит сумма налога к уплате. При этом нужно учесть и кадастровую стоимость (КС). Если КС умноженная на 0,7, окажется больше 12 млн., то налог будет высчитываться с этой суммы с учётом того же 1 млн. вычета. При приобретении жилья возможно воспользоваться имущественным вычетом. Вычет предоставляется максимум с 2 млн. Т.о., если приобретёте квартиру за 9 млн., то возможно воспользоваться вычетом в 8 млн. и при условии, что ранее не пользовались им или пользовались, но лимит не исчерпан. Вычетом могут воспользоваться родители не только на себя, но и детей. Соответственно, если купите жильё в этом же году, в котором продали другое жильё, то сможете уменьшить сумму налога, на сумму вычета: 4 х 260 000 = 1 040 000 - 1 430 000 = 390 000 руб. к уплате.

Кроме квадратных метров нужно обязательно учесть то, что Вы продаёте долю ребёнка за 3 000 000 рублей, а собираетесь покупать за 2 250 000, если купите дом за девять миллионов по 1/4 каждому. Опека может либо не разрешить, либо попросить увеличь долю ребёнка, чтобы и по деньгам всё совпало, либо могут выдвинуть условие блокировки разницы денег на специальном счёту до совершеннолетия ребёнка.

Вам следует понимать, что сделка происходит с разрешения органов опеки и попечительства по месту регистрации н/летнего. Разрешит ли опека продажу квартиры стоимостью 12 млн (где у ребенка 1/4) с одновременным приобретением дома за 9 млн ????? Вопрос открытый.....

Напрямую взаимозачета доходов и расходов от продажи и покупки разных квартир не происходит. Но налог с продажи можно уменьшить не только на стандартный вычет в 1 млн. руб., на всю квартиру, пропорционально долям. Вычет с покупки другой квартиры в том же году – в размере этой покупки, но не более, чем на 2 млн. руб. А с оставшейся части платим налог НДФЛ-13%.
Применить сразу два налоговых вычета в альтернативной сделке с квартирами можно при соблюдении следующих условий:
-продажа одной квартиры и покупка другой произошли в одном налоговом периоде (календарном году);
-налоговый вычет за покупку жилья ранее не использовался;
-покупка квартиры была не у близкого родственника