Для того, чтобы купить у него комнату, для начала надо выделить её в натуре. То есть, расколоть квартиру на коммунальную квартиру и получить два самостоятельных объекта в виде двух "Комнат". Отделения Росреестра разных субъектов Федерации, по разному реагируют на такие сделки, где-то спокойно регистрируют переход права, где-то нет ссылаясь на ст. 37 ГК РФ. Моё мнение: такие сделки проводить нельзя. "Вопрос такой: как нам поступить(т.к. собственных денег тоже нет) , взять в ипотеку этот дом с первоначальным взносом только мат капитал и прописать там себя и детей, а отец оформит нам дарственную на квартиру" Для чего делать дарение (так правильно) ??? Можете сделать так и жить в "чужих" объектах если других вариантов нет. Детей лучше регистрировать там, где они реально будут проживать, школы; садики; поликлиники и т. д. т. п., с этим вообще проблем никаких.

Раз он собирается Вам дарить квартиру, то и покупайте ее у него в ипотеку с маткапиталом и одним днем ему дом. Правда, как посмотрит банк и Пенсионный фонд, не известно