Полагаю, "туристами" вы называете всех тех, кто посмотрел и не купил дом? Лично у меня были ситуации, когда считал покупателей "туристами", (мальчик с девочкой, студенты, пришли, глянули и убежали, а потом с их мамами- папами сделка была) и наоборот, важная семейная пара проговорилась на просмотре, что уже восемьдесят с чем то квартир посмотрели..никак вы это не узнаете, если только явных неадекватов отсеять, продолжайте показы и не унывайте, это неотъемлемая часть работы по продаже.

Игорь, мне просто стало интересно, какие вопросы могут быть, особенно в большом количестве? Например, мой случай, я ищу квартиру в определенном районе, радиус 1-1.5 км не более, про все дома я уже давно узнал, все дворы обходил, составил мнение, выбрал те, которые мне больше подходят. Плюс я уже жил в таких и знаю все плюсы и минусы. Мне спрашивать в принципе нечего кроме возможности просмотра и цены, т.к. есть бюджет за рамки которого не хочу вылезать. Выписку из ЕГРН сделать дело одного дня, даже квартиру посещать не надо в большинстве случаев, т.к. по фоткам видно где она находится и какой у нее точный адрес. Всегда перед походам уже имел все данные о владельцах.

Михаил, вполне возможно, что вам, в силу опыта продаж/покупок недвижимости, виднее. Но с моей колокольни, моего житейского опыта, видеться, что частное лицо (или агент ищущий именно данную по параметрам квартиру/дом в данном конкретном районе) заинтересованное в покупке именно данного конкретного предложения, никогда не будет задавать вопросы о времени просмотра в первую очередь. У них будет для начала достаточно других вопросов. Как угодно подробно будет описано, всегда будет много вопросов.
А вот как раз про просмотры, вопросы задают агенты, которым эта недвижимость - просто товар и это объявление у него тридцать третье по списку. Либо туристы, которым просто хочется погулять по чужим домам(так ведь не пустят). А агенты со списком в пятьдесят объявлений - для меня лично, те-же туристы, толку от них как правило столько-же.

Игорь, не всегда по первой фразе. Если в тексте объявления написано всё детально, то часто вопрос остаётся именно "Когда можно посмотреть?". А это в последнее время всё чаще и чаще делают, расписывая подробно. С уважением.

Торг в начале звонка - либо это не опытный человек, и скорее всего, турист, либо готовый брать этот объект и цена осталовь последним, о чём необходимо договориться. Когда с ходу спрашивают - готовы ли торговаться и на сколько, я всегда спрашиваю, готовы ли вносить задаток не глядя - тогда тот, кто настроен на поиск понимает скарказм и шутку и начинает задавать целевые вопросы, а те кто "пустозвоны" обижаются. Но есть и варианты, когда при разговоре спрашивают окончательна ли цена и будет ли скидка , то можно всегда ответить "скидка возможна, но не обязательна и зависит от условий сделки".

По первой же фразе позвонившего: "Когда можно посмотреть вашу квартиру/дом/гараж".
Услышали это в начале разговора, вместо информативных наводящих вопросов, всё. Сразу можете положить трубку. Не тратьте своё время и нервы.

А чем плох торг на этапе первого звонка? Не вижу в этом ничего зазорного, тем более, что о доме уже все известно, как и о владельцах, а цена явна завышена. Сейчас это пробивается не вывходя из дома в большинстве случаев. Во всяком случае в 3 из 5 вариантов спокойно узнал, кто владеет, когда купили, где работают и прочую ерунду.

Если хотите отсеять часть просмотров- попробуйте записать качественное видео-прогулку по дому, тем самым покупатель получит больше информации.
!Но не забывайте что реальное восприятие никогда не заменят никакие фото и видео!
Так что единственно верным будет набраться терпения и лояльно отнестись к каждому заинтересованному клиенту...
Бывает что приходят те кому не хватает денег, а им настолько нравиться, что тут же находят недостающую сумму...
Или же опять же из практики - было давно но запомнилось наверно навсегда- пришёл как-то смотреть квартиру темнокожий мужчина, ростом 2,10- 2.20 в общем ооочень высокий, скромно молча посмотрел... (квартира была среднего ремонта, 2-х комнатная, но всего 35 метров), да и высота потолков после последнего ремонта стала уже наверно 2,4 не более, договаривалась о просмотре агент, когда он уходил, на его немногословность было предложено попросить его агента подобрать ему к просмотру квартиру немного подальше, но в сталинских домах.... в итоге именно он и купил квартиру-разводил собак и нужна была квартира в непосредственной близости к парку....

Оперативный показ и уважительное отношение ко всем интересантам - это элементы профессиональной работы риелтора.

Если вас раздражают клиенты, вам лучше не заниматься продажей лично.

"Как распознать покупателей - туристов еще на этапе телефонного разговора? И как если распознал отшить эту вшивоту." - опыт. только опыт, набранный самостоятельно. это примерно как научиться водить автомобиль: даже самая подробная инструкция, расписанная на бумаге, не поможет на практике. тем более, что по телефону большинство туристов звучит вполне серьезно и многообещающе )))
как один из однозначных флажков - если человек начинает предметно (!!) торговаться уже на этапе первого звонка. не просто спрашивает "возможен ли торг", а начинает говорить что-то типа "ну, у вас же первый этаж", "у вас ведь окна на дорогу, вы ведь скинете?" и тп.
есть много других деталей. но они все чувствуются в совокупности. не по списку, а по субъективным ощущениям. иногда даже по манере говорить.
поэтому - увы, опыт и только опыт. иначе никак, сорян.
поверьте, это не местные риэлторы пытаются набить себе цену и создать впечатление о себе, как о незаменимых. это действительно именно так.