Самый большой "подводный" камень в том, что вы неверно оцениваете ситуацию, и вторую квартиру либо вообще нельзя продать, либо не по той цене, которую вы закладываете.

Плюс, колебания рынка, но они могут быть в любую сторону. Здесь вы можете, как проиграть, так и выиграть.

Съезд (продать две сразу и купить одну) в 90% вариант не осуществим, если стоимость квартир будет рыночная. Одну ИЗ нужно будет серьёзно понижать, чтобы выйти на сделку ,поэтому вариант последующей продажи более оптимален.

Просто начните с более сложной квартиры.. а там война план покажет..

"Есть ли смысл продать первую квартиру и сразу взять большую квартиру в ипотеку" - тут надо четко понимать две вещи. первое - насколько для вас критична переплата. вот прямо взять кредитный калькуллятор и пересчитать конкретно с планируемыми датами закрытия и внесения крупных платежей. второе - что квартиру, про которую вы пишете что "ее явно будет легче продать" действительно будет явно легче продать. тут вам надо консультироваться со специалистом, чтобы понять насколько верен ваш вывод. если вы делаете его исходя _только_ из того, что одна пустая, а во второй живут люди - то это как минимум глубокое заблуждение. но для более предметного ответа надо знать максимум деталей;
"Какие тут могут быть подводные камни, кроме очевидной переплаты?" - непонятная ситуация с ценами на рынке. условно говоря, вы оперируете суммами в рублях. в середине ваших процессов купли-продажи происходит девальвация рубля. вы получаетесь в глубоком минусе. если же вы оперируете валютой, то есть шанс, напротив, получить определенный выигрыш. а возможно что колебаний рынка и не случится. тут чисто игра, как повезет.

Здравствуйте. Обратитесь к специалисту, который поможет Вам выработать правильное решение с учётом конкретной ситуации, Ваших требований и возможностей. Подводные камни на то и подводные, что выявить их "со слов" не представляется возможным. Нужен глубокий анализ и погружение в ситуацию. https://stat.cian.ru/forum-rieltorov-rodstvennyj-obmen-i-pokupka-prodazha-moskva-309284/