на эти деньги вы не купите в москве ничего, кроме комнаты.
вкладывать на котловане, потом ждать несколько лет, потом вкладываться в ремонт - весьма своеобразное представление об инвестициях, мягко говоря. тем более имея на руках такую сумму. а если деньги понадобятся - как вы будете их вытаскивать из проекта? купить-то легко, продать уже сложнее. а если цены на недвижимость упадут? в общем с исходной точки у вас пока шансов проиграть гораздо больше, чем выиграть. это что касается новостройки.
что касается комнаты, то история в целом схожая: купить легко, в том числе и с готовым арендатором. а продать потом (не то что с прибылью, а чтобы хотя бы в ноль выйти) гораздо сложнее. тем более, если вы в принципе не собираетесь там жить и не рассматриваете как перспективу для детей на вырост, как маневренный фонд внутри семьи и тд.
на имеющуюся у вас сумму есть другие финансовые инструменты, позволяющие получить сравнимый доход (относительно процента аренды) и возможностью гораздо быстрее и беспроблемнее вынуть деньги обратно в случае необходимости.

Пора продавать.

С покупкой сейчас или потом нарисовался интересный вопрос. Ставку ЦБ опять снизил, по ипотеке ставки ползут вниз, народ стал активнее. На Дальнем Востоке активность после пробной супер низкой ипотечной ставки очереди на покупку. Многие специалисты предсказывают еще два года роста.
Есть неплохие предложения и в МСК и в СПб под краткосрочную аренду. Условия везде разные и сроки ввода следующий год, но есть и рассрочка. Можно заниматься самостоятельно, можно через УК с гарантированным доходом или участием в прибыли.
Минимальный вход сейчас 1370000 - это при 50% бесплатной рассрочке на студию в апартотеле.

Трудно сказать стоит ли сейчас брать квартиру в качестве инвестиции, рынок перегрелся по-моему, цены на новострой очень сильно выросли.

Вот чтоб сразу и жестко призелить, и как бы грубо это не звучало, - но вот приблизительные варианты.
- с такой суммой ничего надёжного и восокодоходного.
- рисковые и высокоРИСКовые варианты есть. Вплоть до 30-35 % годовых. В недвижимость. Не форексы-шморексы. Но надо будет изучать много.
Самый доступный за свои и такие деньги - уже упоямунли - готовые микростудии(по факту -совладения). Доходность может быть интересной. А вот с выходом из инвестицй в деньги - могут быть сложности. Да и с самим объектом тоже.
Другой вариант - более надёжный в плане выхода из объекта инвестиций - входить с кем-то в доле. Доходность ниже, риски немного ниже. Но есть свои подводные камни, особенно касательно выбора соинвестора.
Ещё вариант - паевое инвестирование. Очень многие мало того ,что плохо понимают что это такое, так ещё и самого слова бояться(и нередко не зря). Доходность может быть как вполне средняя - 9-15% годовых, так и снижены риски с выходом из инвестирования. Но есть НО. Надо очень хорошо разбираться в самой схеме.
Есть ещё спекуляции - купил подешевле, немного облагородил, продал подороже. Но самостоятельно с такой суммой да в Москве и чтоб ещё и заработаь - неполучиться.
Ну а так - ожидать от такой суммы доходность выше 9-15% годовых и высокой надёжности и вместе с тем простоты инвестирования - для Москвы скорее миф. Вход в валюту - это скорее защита от дефолта, но не от инфляции, и надо смотреть защиту ВАЛЮТНЫХ вкладов. Вход в депозиты первой двадцатки банков - это покрытие инфляции, но не защита от дефолта и тем более не прирост капитала. Далее идут всякие ОФЗ и ETF. Но здесь надо уже копать серьёзней, ибо всё, что предлагается "из приложения, просто и доступно" от известных банков - скорее игрушка для медленного сливания денег или имитации инвестора-трейдера.
Ну и самое интересное - горизонт инвестирования и планирование инвестирования. Это тоже работа, и не на коленке и её надо делать самому. Никто не сделает При инвестировании надо рассматривать не только КАК войти, но и как ВЫЙТИ.

Советую купить пусть даже не большую студию в готовом доме(цена примерно от 2500 000 до 3000000) и сдать в аренду(примерно 22000-25000 в месяц). Стоимость примерная, так, как все равно важен район, естественно метраж и уровень ремонта и мебели. Если понадобятся деньги, жилье всегда можно продать. Так у вас не пропадут ваши денежные средства, вы их не только сохраните от инфляции, но и получите прибыль гораздо большую, чем разместив их на вкладе в банке. Перевести рубли в валюту, затея не очень надежная, курс тоже бесконечно меняется.

Объявление по продаже комнаты можно посмотреть на моей страничке, 1-я Парковая 7а корп.2
https://www.cian.ru/sale/flat/221000839/

"брать новостройку на стадии до котлована на бывшей свалке"


Это что за комплекс?
Саларьево-парк?

"Продаю комнату в 4 минутах пешком от метро Измайловская, с арендатором готовым."

За сколько?
Дом под реновацию?

Бюджет действительно маленький.
Продолжайте копить.