Итак купить пул домов в США я так пока и не решился.
Однако для тестирования возможностей инвестиций мне предложили проинвестировать в краткосрочный проект "на флип" под 22% годовых в долларах на пол-года.
В понедельник надо принять решение, речь идёт о 170 000 долларов. Что через полгода принесёт прибыль чуть больше 18 тысяч, из них в 20 году минус нерезидентский налог.
Стоит ли покупать недвижимость в США на такой короткий срок?
Правильный алгоритм действий в вашем случае ИМХО такой:
1) Отбросить абсолютно все имеющиеся пожелания к американскому рынку, а также слухи и обещания о каких-то проектах, которые у вас имеются. Особенно о двузначной доходности в долларах США.
2) Собственно, изучить рынок. Не искать информацию, которая подтвердит ваши пожелания, а полноценно и всесторонне изучить рынок. Какие типы проектов бывают, в каких локациях, какую доходность они приносят, за счет чего, с какими расходами связаны, какие есть риски и непредвиденные расходы. Особенно про расходы и риски.
3) На основе этой общей информации выбрать конкретные локации и типы проектов. И изучить их уже предметно, во всех деталях. В частности, хотя бы несколько месяцев лично помониторить рынок - динамику цен, арендных ставок и т.п. по конкретным предложениям для конкретных типов проектов в конкретных локациях.
4) Вот после этого, понимая, что это за рынок, что на нем происходит, чего реально можно ожидать и с какими рисками это все связано, можно инвестировать. Если к тому моменту не передумаете.
Относительно вашего конкретного проекта, можно прямо сходу сказать следующее:
1) Кредит в Штатах, я полагаю, стоит процента 3 годовых. Для $170 000 это $2550 за пол года. Почему ваши потенциальные партнеры хотят подарить вам 15 с лишним тысяч долларов вместо того, чтобы взять деньги в банке или, если у них есть свои деньги, обойтись без чужих средств?
2) Если можно взять деньги под 3% и безопасно вложить под 22%, почему в Америке до сих пор есть средний класс и даже бедные?
3) Почему большинство инвесторов в Штатах вкладываются в проекты, приносящие в районе 10% годовых (это и рента, и удорожание активов вместе взятые), нестабильно (цены могут упасть раза в 1,5 на много лет подряд), если можно вложиться под 22% на пол года гарантированно? Это касается как жилой, так и коммерческой недвижимости. Средняя доходность инвестфондов, вкладывающих в американскую недвижимость (REIT), рассчитанная с 1972 года - 9,72% годовых.
Скорее всего, ответ на все эти вопросы не заключается в том, что американцы глупые, ничего не понимают в своей экономике и не имеют правильных источников, а вы понимаете и имеете.
4) Ваши знакомые - долларовые мультимиллиардеры? Если нет, это очень странно: к любому, кто может стабильно и надежно, ежегодно давать доходность в долларах хотя бы % 10 на приличный капитал, выстроится очередь из самых богатых людей мира, желающих дать деньги в управление.
5) "Времени есть до понедельника, поезд уходит, надо срочно вкладываться, нет времени ни в чем разбираться!" - Это однозначно, сразу "НЕТ".