"Риэлтор говорит что сейчас по закону с января 2020 года сделки не оспаривают по недееспособности и и.т.д." - то ли вы его не поняли (не смог он грамотно объяснить вам суть новой трактовки понятия о добросовестном приобретателе), то ли у вас такой риэлтор, иван сусанин 21го века;
"Какие риски есть у покупателя этой сделки" - вы сами написали выше. скажут что бабушка была не в себе, принимала лекарства, доверенность выдавалась когда она не осознавала своих действий и тд;
"и как их предотвратить." - никак. только верить в лучшее.
тут на самом деле решать вам. покупка по доверенности в москве, например - мероприятие, от которого многие покупатели отказываются в принципе, даже с учетом большого дисконта. но у вас новосибирская область, люди друг друга знают получше, чем в большом городе, отношения в принципе у людей другие... решать вам. страховки тут никакой нет.

Понятие "состоит на учете в ПНД" - устаревшее и не имеет никакой юридической значимости. Если сделку проводит нотариус, он по умолчанию проверяет, не было ли судебных решений об ограничении/лишении дееспособности продавца. И даже если человек когда-то обращался в ПНД или, например, проходит лечение прямо сейчас, это никак не ограничивает его в правах, если не было судебного решения об ограничении дееспособности.
Соглашусь с комментариями выше, с продажей недвижимости по доверенности сразу не стала бы связываться, потому что тут такое поле потенциальных возможностей оспорить сделку, что даже думать долго не надо. Конечно, нотариус также проверит, не была ли отменена доверенность, но в случае оспаривания сделки по причине недееспособности продавца это мало чем поможет. Кстати, сделку можно оспорить в течение 10 лет.
Мой совет - ОБЯЗАТЕЛЬНО провести психиатрическую экспертизу. Человеку старой закалки это может показаться обидным, но вам даже смягчать или выдумывать ничего не надо - продавцу 87 лет, даже нотариус вряд ли возьмет на себя ответственность заверять договор без справки.
За экспертизой обращайтесь в областной ПНД, в отдел экспертиз. У частных фирм можно найти дешевле, но, во-первых, нужно очень внимательно проверить лицензии на мед. деятельность и квалификации врачей (нужны суд-мед эксперты, психиатры-наркологи, желательно еще и с опытом работы в этой сфере), а во-вторых, частные фирмы потратят время на психологические тесты на слабоумие, но при малейшем сомнении справку вам не дадут, потому что это ответственность. Сотрудники из диспансера, по моему мнению, все-таки опытнее и, что называется, с первого взгляда видят, насколько проблемный человек. Если бабушка в адеквате, то хватит десяти минут и вопросов из серии какой сегодня день, есть ли проблемы со здоровьем, что именно за сделку собираетесь совершить, где проживаете сейчас (адрес), где будете жить потом, куда потратите деньги, чем занимаетесь в течение дня, кто покупает продукты/выполняет работу по дому/платит за коммуналку, как получаете пенсию. В результате вы получите документ о том, что человеку была проведена комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, на основании которой есть или нет основания для признания человека недееспособным.
Если у бабушки уже серьезные проблемы, то дальнейшее решение вопроса с дееспособностью вашу ситуацию только ухудшит, потому что нельзя просто продать имущество недееспособного человека, нужно приобрести ему взамен имущество не меньшей площади и стоимости (рыночной). И еще получить на это согласие органов опеки, потому что при сделках с недвижимостью согласие опекуна не важно.
Я бы сказала, ваш порядок действий таков:
1. Посмотреть на бабушку, оценить самостоятельно ее состояние в личной беседе. Если, по вашему мнению, все относительно нормально, поговорить об экспертизе.
2. Если даже вы видите, что бабушка экспертизу не пройдет, смысла с этим связываться нет. И тут уж на ваш страх и риск – хотите вы десять лет трястись и думать, не подадут ли на вас в суд наследники этой бабушки после ее смерти. Потому что доверенность-то она написала одному внуку, а потом выяснится, что другие обделенные наследники и знать не знали про эту операцию, и бабушку-то обманули, и в преступный сговор с внуком вступили, и других наследников обделили. Нет-нет-нет, чуть менее, чем полностью сомнительная схема.

Здравствуйте! Бабушку нужно проверить в любом случае в ПНД и НД. Если она стоит на учёте, то потребуется разрешение опекуна. Также, подписание ДКП лучше самой бабушкой, вы могли бы сами к ней приехать, чтобы она поставила подпись в ДКП, по факту, смотрите сами, нужно ли мед. освидетельствование на подписание договора. А, в остальном, сын уже сам может везде её представлять по обычной доверенности на представление её в гос. регистратуре, банке и т.д..
С Уважением, Екатерина!

Добрый день. Интересно, а каким еще способом кроме как "провести сделку через Росреестр" её можно совершить?! Вообще Росреестр - это ведомство отвечающее как раз за гос.регистрацию сделок с недвижимым имуществом и кроме как "через него" ничего другого законодательством РФ не предусмотрено.
Риски очевидны, сделка с пожилым человеком, который по результатам такой сделки остается без недвижимого имущества.
Как предотвратить - провести сделку максимально грамотно с применением всех практических знаний накопленных за годы работы. Например, безнал, нотариат, освидетельствование, справки и никаких доверенностей.