Самый простой и верный вариант, чтобы Ваш бывший подарил долю своему сыну. Это законно, правильно, легко выполняемо, можно и без нотариуса обойтись и самое главное по-мужски и по-отцовски.
Если хотите оформить на себя, то только через договор купли-продажи, дарение между бывшими приведёт к уплате налога. Чтобы купить у бывшего супруга – нужно получить согласие органов опеки, т.к. ребёнок обладает преимущественным правом выкупа, даже, несмотря на то, что возмездная сделка между отцом и несовершеннолетним запрещена по закону. То есть, ребёнок у отца купить не может, но преимущественным правом выкупа всё равно обладает, без опеки никак.
А соседей в этом деле вообще нет, у них появится своё преимущественное право выкупа только тогда, когда Вы с сыном решите продать целиком эту комнату третьим лицам.

Здравствуйте. Необходимо найти покупателя на комнату, затем выбрать то, что Вы хотите приобрести ребёнку и получить разрешение органов опеки на сделку. Сделку проводите одновременно. При этом муж получит свои деньги от продажи комнаты, а Вы доплатите при покупки студии. Ничего другого не нужно делать.

"комнату планируем сразу же выставить на продажу, и будем покупать ребенку студию, но чтобы продать комнату, надо будет выделить долю ребенку в другой квартире"

Вы уже все на десять шагов вперед рассчитали. С одной стороны это правильно, но не забывайте, что продать недвижимость ребенка вы сможете только с разрешения органов опеки. Так вот имеет смысл туда как минимум сходить на консультацию и понять для себя какие варианты опека сможет одобрить, а какие нет. Студия я так понимаю не будет иметь статуса жилого помещения, а значит такой вариант отпадает. Равно как и с ваших слов наделить ребенка долей в другой квартире опека тоже не разрешит.

А он собирался?

Если бывший муж является отцом несовершеннолетнего ребенка, то продать он ему не может - не имеет права.

Олеся, это сильно меняет ситуацию. В вашем случае только ДКП. Если вы оформите долю по дарственной, покупателя на эту комнату вам будет очень сложно найти. Люди, готовые покупать недвижимость за рыночную стоимость со свежей дарственной, по-моему, уже вымерли, что бы там не говорили про лохов и мамонтов.

Кстати, как раз последующая продажа комнаты и может быть основанием для аннулирования дарственной. Если бывший муж заявит, что подарил вам долю для того, чтобы вы там с сыном жили, а не для того, чтобы вы ее сразу продали, суд может принять его сторону. Может и не принять, естественно - там все от судьи зависит, но для покупателя такая покупка в любом случае будет очень рискованной.

Так что Анна Орлова права. Продавайте сразу, точнее пусть бывший муж с сыном продает, а студию уже оформите на себя и сына, с выплатой бывшему мужу денег за его долю.

Спасибо всем за ответы, комнату планируем сразу же выставить на продажу, и будем покупать ребенку студию, но чтобы продать комнату, надо будет выделить долю ребенку в другой квартире, поэтому и не можем оформить на него дарственную( чтобы не увеличивать долю...

Согласен со всеми, немного погорячился с отказами, всё же, в Москве с этим намного проще. Да и с нотариусом, конечно же, нотариус обязателен. С одной стороны пишу, что папа может подарить сыну 1/2 доли без нотариуса, а с другой стороны почему - то в голове сидела мысль, что папа единоличный собственник. Не знаю почему, но мысль такая сидела :))

Есть еще один способ. Вы можете оформить по дарственной не 1/2 доли, а, например, 1/4. В оставшуюся четверть уже приобрести у бывшего мужа по договору купли-продажи. Тогда налог сократится вдвое и не понадобится отказ соседей, поскольку на момент покупки оставшейся доли вы уже будете совладелицей квартиры. Но в этом случае вырастут расходы на нотариуса, поскольку к нему придется обращаться дважды.

Арман, вы меня удивляете. Олеся спрашивает, как ей лучше оформить долю НА СЕБЯ, а вы ей рассказываете, как "правильно и по-мужски" должен вести себя ее бывший муж, который уже предложил ей ВЫКУПИТЬ его долю.

Про то, что "соседей в этом деле вообще нет" - тоже смешно. При продаже доли преимущественное право ее выкупа будет именно у соседей (и у сына), поскольку автор вопроса официально никакого отношения к этой квартире не имеет.

Ну и подарить свою долю сыну без нотариуса бывший муж тоже никак не может, потому что нотариус нужен во всех сделках с отчуждением долей, независимо от того, кем люди приходятся друг другу. Без нотариуса можно было бы обойтись только, если бы мужу принадлежала вся комната, а он решил подарить в ней долю сыну.

Арман, вы правда риэлтор?