Что такое предельный размер участка

Предельные размеры земельного участка - это один из элементов его градостроительного регламента (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ), то есть совокупности правил застройки земельного участка, к которым относятся также: виды разрешенного использования земельного участка, допустимый процент и плотность застройки, предельная этажность строений, отступы объектов капитального строительства от границ участка и некоторые другие.

Предельные размеры земельного участка могут быть минимальными (нижний предел) и максимальными (верхний предел).

Предельные размеры земельных участков устанавливаются Правилами землепользования и застройки соответствующего муниципального образования.

Традиционное представление о предельных размерах земельных участков - что это их площадь. Однако, следует иметь ввиду, что примерно в 5% муниципальных образований помимо площади лимитируются также и линейные размеры участков, особенно - длина участков по фронту (вдоль улицы, как правило не должна быть меньше 15-20 м).

От чего зависит предельный размер участка

Предельный размер земельного участка, с одной стороны, должен обеспечить возможность использования участка по целевому назначению хотя бы с минимальным уровнем соблюдения градостроительных, строительных, санитарных, противопожарных, экологических и иных норм, а с другой стороны - учитывать имеющийся конечный объем земельных участков, в частности при их новом предоставлении.

При определении предельного минимального размера власти вынуждены принимать во внимание преобладающий исторически сложившийся размер земельных участков того или иного вида в поселении. Например, если в городской черте преобладающий размер земельных участков 4 сотки, будет нелогично устанавливать его в новых Правилах землепользования и застройки, предположим, в 6 соток, так как в этом случае принцип «Мы будем жить теперь по-новому (с)» поставит владельцев старых участков в неравное положение по сравнению с владельцами новых.

Предельные размеры участков одного вида использования могут отличаться не только по регионам, но и в пределах одного муниципального района и даже - населенного пункта.

Как правило предельные минимальные и максимальные размеры участков в сельской местности больше, чем в городской. Сказывается меньший дефицит земли на селе.

Предельные размеры земельных участков для бытовых целей, не предусматривающие застройку, меньше, чем у участков под застройку. Например, для огородных участков можно встретить предельный минимальный размер и в 2 сотки, для застраиваемых участков - это обычно 4-6 соток.

Предельные размеры участков для домов блокированной застройки носят подчиненный характер по отношению к метрам квадратным жилья и могут начинаться от 1-1,5 сотки.

Кроме рациональных мотивов, предельные размеры земельных участков могут быть обусловлены также политическими, экономическими и даже маркетинговыми целями ограниченного круга интересантов.

Так, во множестве сельских поселений РФ минимальный предельный размер участков для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебных) установлен в 12 соток, поскольку именно такой размер участка позволяет выполнять санитарные требования, в частности по удалению построек для скота от собственного и соседских жилых домов. В то же время, в городе Москве «достаточным» считается размер участка для ЛПХ, если он предусмотрен градостроительным зонированием, любой площади.

Классические 6 соток у миллионов садовых участков советского периода не позволяли (и не позволяют) выполнять противопожарные расстояния между деревянными домами на соседних участках (15 м), тем не менее устанавливались, в том числе с целью не появления на таких участках самостоятельных (не зависящих от государства) частных собственников.

Резкий рост стоимости земельных участков и строительства на них подталкивают власти снижать предельные минимальные размеры земельных участков соответствующего целевого назначения до 4-6 соток. К сожалению, коттеджные поселки с такими площадями участков в районах, где земля дорогая, в частности - в Московской области, приобретают в последние годы массовый характер.

Во множестве муниципальных образований Московской области около 5 лет назад предельные максимальные размеры земельных участков для индивидуального жилищного строительства и ведения садоводства для собственных нужд были увеличены с 15-30 соток до 5000 соток (50 Га). По-моему мнению, это сделано в интересах бизнесменов и других состоятельных людей, поскольку у «простых» людей средств на приобретения участков такой площади нет.

Известны случаи, когда на территории установлены зоны с предельными минимальными размерами участков значительной площади. Можно предположить, что это сделано чтобы исключить их приобретение лицами, не обладающими миллионными состояниями, и обеспечить однородный социальный состав жителей поселка. Например, в поселении Завидово Конаковского муниципального района Тверской области (в народе его называют «Тверская Рублевка») предусмотрены территориальные зоны усадебной застройки так называемой повышенной комфортности. В таких зонах площадь участка должна быть не менее 18 соток, ширина по фронту - от 30 м, а на участках от 30 соток официально допускается строительство второго жилого дома.

Также можно принять во внимание, что допустимые размеры земельных участков определяется не только градостроительными регламентами, но и иными федеральными и региональными законами. В частности, это касается размеров земельных участков: предоставляемых многодетным семьям (например, в Московской области - от 10 до 15 соток, закон Московской области № 73/2011-ОЗ от 01.06.2011 г. «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в Московской области"); земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, находящихся в собственности или ином праве у одного лица (п. 5 ст. 4 112-ФЗ от 07.07.2003 г. «О личном подсобном хозяйстве» (50 соток, если региональным законом норма не увеличена, максимум в 5 раз, с исключениями для арктических территорий); новых земельных участков для сельскохозяйственного производства (ст. 4 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (например, в Московской области - 2 Га, ст. 6 закона Московской области от 12.06.2004 № 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области»)).

Зачем знать предельные размеры участка

Предельные размеры земельных участков в месте их планируемой покупки или состоявшегося владения полезно знать по следующим причинам.

Во-первых, чтобы знать, на участки каких размеров можно претендовать при получении их в аренду или собственность от муниципалитета.

Во-вторых, чтобы контролировать, не был ли нарушен закон в части предельных размеров при образовании земельного участка.

Во-третьих, чтобы определить, какие преобразования с одним или группой земельных участков допустимы. Например, возможен ли раздел, объединение, выдел или перераспределение земельных участков. В соответствии с законом о регистрации недвижимости в результате любых упомянутых преобразований площадь (или линейные размеры, если такие ограничения установлены) не должны нарушать установленные предельные размеры. Попутно заметим также, что при любых преобразованиях земельных участков необходимо помимо предельных размеров соблюдать и иные требования: 1) не допускать вклиниваний, вкраплений, чересполосицы, изломанности границ участка; не допускать, чтобы образованный участок так располагался по отношению к зоне с особыми условиями использования территории или сервитута, чтобы его использование по целевому назначению становилось невозможным; образовывать участок такой площади, чтобы обеспечивалось использование по назначению зданий, находящихся на участке и пр. (ст. 11.9 Земельного кодекса РФ); 2) для земельного участка, в границах которого расположен пруд и обводнённый карьер, не возможен раздел, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводнённого карьера (п. 4 ст. 8 Водного кодекса РФ); 3) земельные участки в границах территорий памятников и ансамблей разделу не подлежат, выдел собственникам их доли в натуре не осуществляется (п. 14 ст. 48 закона № 73-ФЗ).

В-четвертых, важно знать, что при уточнении площади земельного участка в результате его межевания допустимый размер «прирезки» (увеличения площади по отношению к площади по правоустанавливающему документу) не должен быть больше предельного минимального размера земельного участка соответствуещей категории и вида разрешенного использования (во множестве источников этот предел, не в соответствии с законом, указывают в размере 10 % от площади участка по правоустанавливающему документу).

В-пятых, в случае планируемого выкупа части земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и ее присоединения к имеющемуся земельному участку, размер этой части не должен быть больше предельного минимального размера. Считается, что если размер части больше, то такой участок не должен перераспределяться в пользу заинтересованного собственника, поскольку на этом месте может быть сформирован самостоятельный земельный участок с последующей продажей прав на него на конкурсных принципах.

В-шестых, в случае изъятия части земельного участка, например, для строительства автодороги, следует помнить, что находящийся в собственности земельный участок не подлежит изъятию в полном размере, если оставшаяся в результате изъятия его часть не будет меньше предельного минимального размера земельного участка соответствующего назначения. Известен случаи, когда изъятию подлежало несколько квадратных метров земельного участка вблизи новой автомагистрали, хотя собственник из-за будущих невыносимых условий такого соседства был заинтересован, чтобы был изъят весь земельный участок.

В-седьмых, по моему мнению, если предельный минимальный размер земельного участка под застройку незначительный, например 4 сотки, и такой фактически, собственник может рассчитывать на определенное «снисхождение» от муниципальной администрации, если часть установленных требований по размещению объектов капитального строительства на участке, в частности, противопожарные расстояния не будут выполнены. Однако, при этом собственник не должен усугублять ситуацию своими непартнерскими действиями по отношению к соседям. Например, не должен приближать дом к границам соседей сверх необходимого, должен соблюдать минимальные отступы от границ; не превышать допустимый процент застройки; по возможности возводить кирпичный дом, а не пожароопасный деревянный, сооружать двухэтажный, а не одноэтажный; не строить дом, который велик для такого маленького участка.

Как узнать предельные размеры участка

Как уже отмечалось выше, предельные размеры земельного участка можно установить по Правилам землепользования и застройки муниципального образования его расположения. Для этого можно использовать сайты: местных администраций, региональных систем обеспечения градостроительной деятельности (например, https://gisogd.mos.ru для города Москвы, https://rgis.mosreg.ru — для Московской области) или Федеральной государственной информационной системы территориального планирования https://fgistp.economy.gov.ru.

Для этого для начала надо определить, к какой территориальной зоне (жилой, ведения садоводства, общественно-деловой, производственной и пр.) относится интересующий земельный участок. В Правилах землепользования и застройки данный графический материал может иметь название «Схема градостроительного зонирования» или подобное. Определив, к какой территориальной зоне относится участок, надо найти градостроительный регламент этой зоны в текстовой части Правил землепользования и застройки, и в нем посмотреть предельный минимальный и максимальный размер земельного участка.

Что будет, если нарушить предельные размеры участка

Первое и, пожалуй, основное негативное следствие несоблюдения предельных размеров земельного участка - приостановка и отказ Росреестра в государственном кадастровом учете и регистрации права на такой участок (ст.ст. 26,27 218-ФЗ от 13.07.2015 г. "О государственной регистрации недвижимости").

Несоблюдение предельных размеров может быть дополнительным аргументом для истца в судебном процессе по земельному спору. Так, если у участка ответчика не соблюден предельный минимальный размер в результате могут быть нарушены противопожарные, градостроительные, санитарные и иные нормы. Если превышен предельный максимальный размер, это может быть связано с самовольным захватом земли.

Такое нарушение может быть и самостоятельным основанием в иске о признании результатов межевание недействительными, снятия участка с кадастрового учета и признании права отсутствующим (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 18-КГ16-96 от 06.09.2016 г. https://www.zakonrf.info/suddoc/23a24a9ed3e15d67520a3cd0a388dd2a/).

В то же время следует отметить, что если Росрестр по какой-то причине пропустил несоблюдение предельных размеров земельного участка, примеров ответственности владельца только за это нарушение не много. В том числе это связано с тем, что градостроительный регламент в части предельных размеров необходимо соблюдать только с момента принятия действующих Правил землепользования и застройки территории. А так как за последнее десятилетие, в период когда Правила землепользования и застройки были приняты практически во всех муниципальных образованиях, они: 1) неоднократно изменялись; 2) были периоды, в которые предельные размеры не были установлены; 3) изменение административно-территориального деления и полномочий муниципалитетов сопровождалось заменой Правил землепользования и застройки поселений на Правила землепользования и застройки, например, городских округов (районов) или наоборот; 4) категория земель, вид разрешенного использования, территориальная зона и другие характеристики земельного участка в процессе его «жизни» могли измениться вместе с предельными размерами; 5) львиная доля бытовых земельных участков была учтена в 90-е годы прошлого века до появления Правил землепользования и застройки, не так-то просто определить в отношении конкретного земельного участка, были ли нарушения предельных размерах в момент образования участка. Ситуация усугубляется тем, что проследить изменение Правил землепользования и застройки применительно к отдельному земельному участку во множестве случаев можно только, если располагать качественной (дорогостоящей) справочно-правовой системой. С помощью сайтов муниципалитетов с такой задачей не справиться.

На какие участки предельные размеры не распространяются

В Правилах землепользования и застройки не будет предельных размеров у земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется (п. 4 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ):

в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия;

в границах территорий общего пользования;

предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

предоставленные для добычи полезных ископаемых.

В градостроительном регламенте про предельные размеры для таких земельных участков будет указано: «Не распространяется».

К земельным участкам, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, и соответственно не имеющими предельных размеров, относятся (п. 6. ст. 36 Градостроительного кодекса РФ): земли лесного фонда,земли, покрытые поверхностными водами; земли запаса; земли особо охраняемых природных территорий; сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения; земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития. На практике перечень участков, для которых градостроительные регламенты и предельные размеры не устанавливаются, гораздо шире. Это могут быть: участки для объектов связи, коммунального обслуживания, обеспечения правопорядка, благоустройства территорий, промышленного и сельскохозяйственного производства и др.

В градостроительном регламенте про предельные размеры для таких земельных участков будет указано: «Не подлежит установлению».

Известен пример, когда предельные размеры участков, на которые распространяется действие градрегламентов, не устанавливаются Правилами землепользования и застройки. Это город Москва. В соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Москвы минимальные и максимальные размеры земельных участков, в том числе их площадь, во всех территориальных зонах в городе Москве не устанавливаются (пунктом 1.4 Постановления Правительства Москвы от 19.04.2022 N 622-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. N 120-ПП" в территориальных зонах с кодами видов разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства 2.1 (ИЖС), 2.2 (ЛПХ), 13.1, 13.2 (ведение садоводства) предельный размер земельных участков установлен в 3000 кв. м). Но для бытовых земельных участков такого больше нет ни в одном субъекте РФ.

В случае если предельные размеры земельных участков и предельные параметры

разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию объектов капитального строительства в границах земельных участков необходимо осуществлять в соответствии с федеральными и региональными законами, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, национальными стандартами, сводами правил, а также действующими строительными, экологическими, санитарно-эпидемиологическими, противопожарными и иными нормативными документами, заданиями на проектирование. Например, в местных правилах градостроительного проектирования будет указано, сколько квадратных метров земельного участка должно приходится на одно место в школе или в детском саду. То есть, случаи отсутствия требований по предельным размеров земельных участков не означают полной «вольницы» при их образовании и освоении.

Можно ли изменить предельные размеры земельного участка

Предельные размеры земельных участком можно изменить внесением соответствующих корректировок в Правила землепользования и застройки. Но аргументы на такие изменения должны быть очень весомыми.

Так, длительное время только в Одинцовском городском округе Московской области предельный минимальный размер земельного участка для ИЖС был равен 8 соткам, в остальных муниципальных образованиях области - 5-6 соток. В настоящее время этот размер изменен на 5 соток.

В Ленинском городском округе Московской области предельный максимальный размер земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в настоящее время установлен в 5000 соток, хотя допускается по федеральному закону (п. 5 ст. 4 112-ФЗ от 07.07.2003 г. «О личном подсобном хозяйстве»), не уточненному региональным законом, только 50 соток. Когда-нибудь эта ошибка будет исправлена.

Что же касается инициатив индивидуальных застройщиков по изменению предельных размеров земельных участков, то скорее всего, они будут отвергнуты.

Но есть альтернативный способ. Если площадь земельного участка меньше предельного минимального размера, или участок имеет неправильную форму, или в связи в связи неблагоприятными инженерно-геологическими условиями участка, то по результатам публичных слушаний и на основании разрешения администрации допускаются изменение до 10 % предельных параметров застройки такого земельного участка (ст. 40 Градостроительного кодекса РФ).

Что делать, если предельные размеры участка не установлены

На сегодняшний момент встретить ситуацию, когда предельные размеры должны быть установлены для земельного участка, но не установлены Правилами землепользования и застройки, не реально. Не считая г. Москву, где отсутствие предельных размеров - осознанная позиция властей.

Если же такое муниципальное образование найдется, то для целей преобразования участков и пр. можно ориентироваться на прежде действовавшие нормативы, региональные требования, технические стандарты и прочие нормы, обеспечивающие комфортные и безопасные условия использования земельных участков.

Более легкий для чтения вариант этой статьи опубликован сегодня в ТЖ.