Назовем несколько причин, по которым обязательное межевание земельных участков для регистрации прав и сделок с ними, вводимое с 1 марта 2025 г, целесообразно как можно скорее отменить. Будем рассматривать в первую очередь бытовые земельные участки, подпадающие под «дачную амнистию».
1. Фиктивные межевания будут множиться
Действующее законодательство позволяет уточнять площадь участка при межевании на величину предельного минимального размера земельного участка соответствующей категории и вида разрешенного использования (обычно 4-6 соток), установленного градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки. Однако, регистрирующий орган по-прежнему опирается на собственное представление о допустимых «прирезках», пропуская их в размере до 10 % от площади участка по правоустанавливающему документу. Таким образом, во множестве случаев собственники участков будут вынуждены проводить фиктивные межевания, внося в ЕГРН границы, не соответствующие фактическим. Спор с регистрирующим органом в суде за реальные координаты участка длителен и затратен.
2. Расплата за прежние ошибки кадастровых инженеров
По опубликованным данным, в ЕГРН внесены неверные координаты примерно 8 500 000 земельных участков (около 13 % от всех земельных участков, поставленных на кадастровый учет). На практике цифра может подрасти в два раза. Ужасающая ситуация, особенно с учетом того, что нам десятилетия из всех утюгов вещают о пользе межевания земли. Весьма вероятна ситуация, что ваш сосед, у которого, так сказать, сделано «межевание», не даст возможности провести замеры на истинные границы, не захочет платить за повторное межевание. Судебные издержки на установление правильных границ (другого варианта с упрямым соседом нет) примерно в десять раз выше стоимости межевания. Если реального межевого спора нет, т.е. заборы стоят правильно, а конфликтуют с собой только кадастровые координаты участков, обоснованным вариантом поведения является сохранение за соседом неправильных координат его участка «с межеванием», а собственного - без межевания, с точно установленным забором.
3. Разнонаправленность государственной политики
Как совсем недавно правильно и обнадеживающе писала «Парламентская газета» - издание Федерального собрания РФ, освещая закон о комплексных кадастровых работах: «Границы земельных участков уточнят бесплатно для россиян. Это защитит имущественные интересы граждан и избавит их от расходов на кадастровых инженеров» (https://www.pnp.ru/politics/granicy-zemelnykh-uchastkov-utochnyat-besplatno-dlya-rossiyan.html). Бесплатное межевание в связи с ККР, хотя бы и в мечтах, не вяжется с его обязательностью.
4. Провоцирование межевых споров
Одним из мифов является представление, что межевание помогает преодолевать межевые споры. Все строго наоборот: межевание усугубляет реальные споры по границам и провоцирует потенциальные споры, у которых нет объективной природы.
Приведем пример. Поставлен на кадастровый учет с межеванием земельный участок. Площадь его увеличена за счет площади соседнего земельного участка, на котором собственник не появляется многие годы. Акт согласования границы собственник второго участка не подписывал. Второй собственник также решает провести межевание и обнаруживает неправильно установленную соседом границу. Имеем реальный спор. Вряд ли, его можно решить вне судебной процедуры, т.к. первый собственник «прихватил» землю соседа сознательно и от нее не откажется. Если бы его права не были зарегистрированы по результатам межевания, у него еще оставалась бы возможность принять к исполнению, например, предписание администрации садоводства или поселения, просто переставив забор.
Второй пример. Вы производите межевание участка. С одним из соседей вы не дружите, этот сосед не подпишет акт согласования границы в любом случае, хотя его интересы вы не нарушали. Более того, напишет похожее на мотивированное возражение по границе. Зарегистрировать права собственности на такой участок будет можно только, предъявив документ о разрешении межевого спора. В худшем случае опять имеем перспективу судебного разбирательства, которая может затянуться на годы.
Еще одним распространенным заблуждением является мнение собственников, что кадастровые инженеры будут участвовать в разбирательствах по земельным границам и принимать обязательные для исполнения сторонами решения. Особые надежды, естественно, у пострадавшей стороны. За исключением роли технического эксперта при межевании группы земельных участков, такая работа явно выходит за рамки полномочий кадастрового инженера, цены договора подряда, поэтому выполняться кадастровым инженером не будет.
5. Закрепляем закрепленное
Напомним, что «дачная амнистия» распространяется на земельные участки, предоставленные до вступления в силу Земельного кодекса (2001 г.). Свидетельства о праве собственности на эти участки относятся в основном к 92-98 г.г. прошлого века, а пользование землей могло начинаться еще раньше. То есть, в большинстве случаев касается земельных участков с давно сложившимися границами. Многие правообладатели ошибочно полагают, что если граница участка не обозначена каким-либо способом (забором, столбами и т.п.), то приедут кадастровые инженеры и границу «найдут». – Ничего подобного. Это обязанность собственника: обозначить и показать геодезистам границы своего участка: либо из документа о предоставлении земельного участка, либо — существующие на местности 15 и более лет. Таким образом, в большинстве случаев при межевании производится исполнительная кадастровая съемка, т.е. определение и внесение в кадастр недвижимости координат имеющихся границ. Признавать же способ закрепления границ - межеванием единственно возможным — это «геодезический фетишизм». Почему, собственно, таблице координат границ, правильность определения которых у собственника участка нет никакой возможности проверить, нужно доверять больше, чем реальному забору, обозначающему эти границы? Как сказал один адвокат: «Право они предлагают заменить геометрией».
6. Индивидуальная определенность
Один из часто повторяемых доводов сторонников межевания всего и вся касается якобы индивидуальной неопределенности земельного участка, границы которого не описаны по процедурам межевания. (Индивидуальная определенность – обязательное свойство недвижимого имущества, необходимое для его описания при сделках). С таким же «успехом» можно утверждать, что номер паспорта гражданина – единственный способ индивидуального определения его личности. Казенщина, правда?
У земельного участка есть адрес, содержащий, например: область, район, наименование сельского поселения, наименование деревни или некоммерческого партнерства, номер участка. А также: площадь, категория земель, разрешенное целевое использование. Разве данная комбинация характеристик участка не является уникальной на всей территории РФ? При постановке на кадастровый учет, в том числе без межевания, добавляется еще и не повторяющийся во времени и пространстве кадастровый номер участка.
Сторонники межевания говорят, что, мол, без описания границ нет определенности объекта, т.к. не ясно, где он фактически находится.
Заметим, что без закрепления границ на местности это не ясно ни с межеванием, ни без межевания. И в первом, и во втором случае для выноса границ в натуру требуется воспользоваться дополнительными источниками информации. Например, это будут: планы территории, координаты пунктов опорной межевой сети и т.д. Получается, что межевой план с координатами границ не является «документом прямого действия», собственник участка не может самостоятельно воспользоваться таблицей координат участка для установления границ на местности. Координаты границ в местной геодезической сети для собственника участка – вспомогательные данные по отношению к физическому обозначению границ. Конечно, составителям кадастровых карт хотелось бы, чтобы собственники земельных участков за свой счет сформировали кадастровую карту всей страны из своих «земельных лоскутков». Только собственникам участков это зачем?
К счастью, сторонникам межевания всего подряд еще не пришла в голову мысль о необходимости межевания квартир. Ведь где именно проходит граница квартиры в цифрах - тоже не ясно. Имеем только адрес квартиры, как и в случае с земельным участком без межевания. Нам кажется, что это примерно одинаковый уровень идентификации: адрес квартиры с табличкой на двери и адрес участка с табличкой на заборе. И здесь и там есть другие документы-привязки (план города, дома, стены квартиры, схема землеотвода, схема размещения участков, забор и т.п.), по которым, в случае затруднений можно получить подтверждения, что именно об этом объекте идет речь. Без межевания квартир и участков.
Не имеем статистических подтверждений, но убеждены: до введения межевания земельных участков (2001 г.) не было никаких проблем с их индивидуальной определенностью. Не будет их и впредь, после отмены обязательного межевания.
7. Время и деньги
Среднюю стоимость межевания бытового земельного участка в РФ - 10-15 тыс. руб., что составляет половину средней российской пенсии. Сопутствующие затраты на межевание (согласование границ с соседями, заключение договора с кадастровым инженером, выезд вместе с кадастровым инженером на участок, подача межевого плана в регистрирующий орган и пр.) можно оценить еще в такую же величину. Это далеко не мелочи.
8. Тормоз дачной амнистии
Под «дачную амнистию» подпадают около 40 миллионов земельных участков и примерно такое же количество находящихся на них строений, т.е. около 80 млн. объектов. Процесс первичной регистрации прав на участки и строения далеко не завершен. На сегодняшний момент по дачной амнистии зарегистрированы права не более, чем на 18 млн. участков и строений. Обязательное межевание существенно затормозит этот процесс. Можно вспомнить темпы регистрации недвижимости по дачной амнистии 2007 г. (0,68 млн. объектов) и 2009 г. (2,57 млн. объектов). По нашему мнению, рациональное объяснение такой динамики - отмена обязательного межевания в 2008 г.
9. Неэффективное расходование средств
Абсолютно правдивым является мнение, что без увеличения объема комплексных кадастровых работ (ККР) не возможно обеспечить наполнение ЕГРН сведениями об объектах недвижимости (до 95 %) и исправить уже внесенные в ЕГРН миллионы соответствующих ошибок, как это предусматривается государственной программой «Национальная система пространственных данных». Получается, что при обязательном межевании земли сначала собственники, по более высоким ценам за один объект, неимоверными усилиями в случаях судебных процессов установят границы своих участков, а затем по этой же территории повторно «пройдет» исполнитель ККР (ПКК «Роскадастр»), который работает на порядок эффективнее и без необходимости судебных разбирательств. Последние данные по ККР: на межевание одного участка требуется 1200-1500 руб.. Ко всеобщему благу был бы кратный рост финансирования ККР ПКК «Роскадастр» и отмена обязательного межевания земельных участков.
10. Замедление гражданского оборота
Стоимость вещи определяется ее доступностью. Длительность, сложность и дороговизна межевания участков существенно затруднят гражданский оборот, сократят предложение недвижимости на продажу. Количество подготовленных к продаже участков при обязательном межевании уменьшится, цена их возрастет. Продавцы компенсируют в цене также и свои «подвиги» межевания. Собственники участков могут сказать: «Цена выше, ну и хорошо». Только нужно помнить, что рано или поздно продавцам недвижимости придется выступать в качестве ее покупателей. Искусственные барьеры в рыночном ценообразовании при обязательности межевания неоправданно поднимают цену земли, что в итоге невыгодно всем.
11. Неуважение к собственникам
Сегодня кадастровая карта РФ заполнена в достаточной степени. Во всех регионах не осталось городов, деревень или садоводческих товариществ, в которых из-за невыполненных межеваний не был бы понятен ритм, расположение улиц и районов, конфигурация недавно присоединенных территорий и пр.. Наблюдается тот баланс между миллионами внесенных в ЕГРН реестровых ошибок и правильными межеваниями, при котором надо затормозить темпы новых межеваний, часть из которых неизбежно будет фиктивными. Дождаться перемежевания всей территории РФ при комплексных кадастровых работах. В подавляющем большинстве случаев разговоры о неопределенности положения земельного участка в предстоящей сделке - преувеличение. Покупатели и продавцы недвижимости - не слепые и не дети, которых нужно водить за ручку. Будет возможность и необходимость межевать земельный участок - они это сделают. Не нужно принуждать, останавливать регистрацию недвижимости и сделки по надуманному основанию защиты прав. Принимаемые законы должны отвечать потребностям граждан, не быть экспериментальными.
12. Мировой опыт
В ряде европейских стран границы значительной части земельных участков установлены и описаны без межевания. Например, в Великобритании земельный кадастр ведется более 200 лет, и только 25% участков имеют точные координаты. Нельзя сказать, что это идеальная ситуация и образец для подражания, но и проблем серьезных она не порождает. Желание втянуть всех разом в «светлое будущее» кадастра с межеванием выглядит не реалистично и приносит больше вреда, чем пользы.
Есть ли случаи, когда межевание необходимо? Безусловно, есть. Но правообладатели земельных участков и стороны сделок с недвижимостью способны определить их сами, без прокрустова ложа обязательного межевания.
Геннадий Савинов , 01 марта 2025 г.
